暴走！上车门槛年内新低，广州买房总价再减20万！（含中秋网签）

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

有句俗语：今年番薯不比去年芋！

而恰恰广州2021年的金九，与去年的金九，亦是套用了这句话！

那2021年的金九难道是更好么？自然不是，而是与去年的旺、形成鲜明对比，金九遇冷，楼市进入冰封期。

截至金九上半月，广州一手住宅仅网签成交2834套，成交量一降再降；相比较去年9月整月的超万套成交，今年的9月开端明显遇冷；即使以前年2019年的9月整月的成交量（6819套）作对比，可见9月的行情也是不佳。

另外克而瑞最新数据显示，9月上半年广州一手住宅为31422元/㎡，以目前广州一手交投现状看，下半月的成交均价将不会有太大浮动。

值得一提的是，早前广州市已透露，保障全市一年房价增长在5%以内的调控目标，而按上图所示，可以说第四季度的成交均价或将保持下滑趋势。

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具体到各个行政区，将9月上半月的一手均价与8月整月的均价数据做对比，发现：

除番禺、从化、白云以及花都，其余7区的一手均价均有不同程度的下跌，其中位于老中心城区的海珠区、越秀区以及天河区一手均价下跌幅度最高，跌幅超5000元/平，甚至超万元每平米。

从该区的成交明细看，主要是由于历史补签等原因，拉低了全区平均值。

可以说，政府为保障一个完整年房价涨幅目标，在大局上除了采取了新盘、旧盘加推等项目备案价作合理指导价、或下调3%；此外也作出了限签以及加大市场监控等举措，对于采用阴阳合同、捆绑车位商业销售的网红盘及时严令整改、维护楼市风气，同时在整改完成前将其项目房源冻结、限制了大量网签。

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要注意的是，在市场冷淡、一手均价走低的市场大环境下，广州的上车门槛径直四连降，克而瑞数据显示，9月上半月广州一手住宅的上车门槛约为334万元（套均价），为今年的一手成交套均价的新低。

且相比8月整月，直接暴跌了20万，四舍五入等于节省了8台iPhone 13 Pro Max 1TB 远峰蓝色。

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不仅如此，仔细观察图一中广州成交均价走，可清楚的看到9月上半月的一手均价31422元/㎡，与今年1月整月的均价31421元/㎡，仅相差了1元每平米。

但其背后的成交市场却大有不同！

克而瑞分析了以一手成交单价段作为成交结构，发现与1月整月相比，9月上半月的单价段成交，主要是3万-4万元/平的成交占比减少了。

而这个单价段正好又主要来源于黄埔、南沙的市占率，再联想到上月的两区收紧《8月2日起黄埔区取消人才住房政策》、《8月17日南沙取消2+1政策》，两区新房楼市迅速进入冰封期，尚且在意料之内。

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据克而瑞市场监测，在今年9月上半月单盘销售中，黄埔区星汇城和增城区佳兆业悦峰两盘销售表现较佳，分别网签成交151套、103套，为上半月项目中仅有的过百套成交量；排名第三的碧桂园云顶（增城区）则网签成交了96套。

另外，刚刚度过的中秋节，对于各大开发商也是开盘加推的好节点；克而瑞统计到，在三天的中秋假期（含节前抢跑），广州全市总计11盘推售，总结来看，中秋开盘去化整体表现一般。

唯二称得上C位出道的是来自黄埔区的科城山庄峻森园，加推295套84-186㎡二至四房，直接售罄；还有番禺区的热盘越秀和樾府，据不完全统计，加推当天去化超65%。

此外，根据克而瑞的初步统计，19-21号三天中秋假期，全市商品住宅（住宅+别墅），合计网签646套，面积66219平米。

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结尾附上，今年广州一手住宅项目热销TOP10（截至9月15日），其中除白云区越秀星汇云城、番禺区品秀·星瀚以及黄埔区合生中央城三盘成交单价超3字头，其余入榜TOP10的楼盘单价在2字头。

另外，除第十名仅成交973套，其余九盘均超千套，广州亚运城再次遥遥领先，截至9月15日，网签1937套一手房源。

目前金九已进入倒计时环节，最终9月份整月是否如同预判般走低，克而瑞将与您持续追踪报导最新热度。

文章来源：克而瑞广佛区域

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